A compra e venda de im�veis � assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros. D�vidas sobre o financiamento ou a comiss�o de corretagem, atrasos na entrega da obra, rescis�o contratual e falsas promessas da publicidade levam milhares de pessoas a discutir suas demandas no Judici�rio.
A jurisprud�ncia do Superior Tribunal de Justi�a nesses casos pode auxiliar o consumidor na hora de buscar seus direitos. S�o, principalmente, julgados da 3� e da 4� Turma do tribunal, especializadas em mat�rias de direito privado.
Uma das principais decis�es do STJ nesse campo � a que considera o C�digo de Defesa do Consumidor aplic�vel aos contratos de compra e venda de im�veis, desde que o comprador seja o destinat�rio final do bem. � poss�vel a aplica��o do CDC, inclusive, em rela��o � corretora imobili�ria respons�vel pelo neg�cio (REsp 1.087.225).
A 3� Turma entende que o CDC atinge os contratos nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobili�rias mediante financiamento (AREsp 120.905). Incorporadora � aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes apenas executa a obra.
De acordo com a Lei 4.561/64, que disp�e sobre o condom�nio em edifica��es e as incorpora��es imobili�rias, a atividade da incorporadora � promover e fazer a constru��o, para aliena��o total ou parcial, de edifica��es ou conjunto de edifica��es compostas de unidades aut�nomas.
Equival�ncia das presta��es
O cidad�o pode pedir a rescis�o do contrato e a restitui��o dos valores pagos por n�o ter mais condi��es de suportar o pagamento das presta��es acordadas. A extin��o do neg�cio justifica a reten��o, pelo vendedor, somente de parte das parcelas pagas, para compensar os custos operacionais da contrata��o (REsp 907.856).
No julgamento de um recurso, o tribunal admitiu que a reten��o atingisse 25% do montante pago pelo adquirente, mas n�o o valor total, como desejava a incorporadora. A cl�usula contratual que previa a reten��o total foi julgada abusiva.
As formas e condi��es da restitui��o em caso de rescis�o foram definidas pela 2� Se��o do STJ em processo julgado nos termos do artigo 543-C do C�digo de Processo Civil (Recurso Repetitivo). De acordo com a Se��o, "� abusiva cl�usula que determina a restitui��o dos valores devidos somente ao t�rmino da obra ou de forma parcelada, no caso de resolu��o de contrato de promessa de compra e venda, por culpa de quaisquer contratantes".
A devolu��o dos valores somente ap�s o t�rmino da obra retarda o direito do consumidor � restitui��o da quantia paga, em viola��o ao artigo 51, II, do CDC. Constitui ainda vantagem exagerada para o fornecedor, conforme o inciso IV do mesmo artigo.
Havendo resolu��o do contrato, segundo a Se��o, "deve ocorrer a imediata restitui��o das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (REsp 1.300.418).
Publicidade enganosa
Para o STJ, a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato, e suas promessas devem ser cumpridas. Um dos processos julgados na corte tratava do caso em que v�rias pessoas compraram diversos im�veis sob a promessa de que seria constitu�do um pool hoteleiro. Entretanto, vendida a proposta de hotel, ocorreu interdi��o pela prefeitura em virtude de a licen�a ser apenas residencial.
A empresa vendedora adotou medidas para tentar superar a interdi��o, remodelando o projeto anunciado, o que n�o satisfez os compradores. O STJ entendeu que era cab�vel indeniza��o por lucros cessantes e dano moral (REsp 1.188.442).
O jornalista Biasi Buggiero, no livro Quest�es Imobili�rias, afirma que, no af� de acelerar as vendas, �s vezes o pr�prio incorporador ou a ag�ncia de publicidade promete caracter�sticas que o pr�dio n�o ter�. � comum o uso da express�o "terceiro dormit�rio opcional" para uma depend�ncia que, no projeto aprovado pela prefeitura, aparece como despensa. � comum ainda haver incoer�ncia na �rea externa anunciada.
O tribunal j� enfrentou in�meras discuss�es envolvendo �rea de garagem. Uma d�vida comum � saber se integra ou n�o a unidade vendida. A conclus�o dos ministros � que o an�ncio deve informar claramente uma poss�vel integra��o, de modo que os consumidores n�o tenham d�vida quanto ao tamanho real do apartamento - uma aplica��o do princ�pio da transpar�ncia, previsto no CDC (REsp 1.139.285).
Indeniza��o por atraso
Para o STJ, o atraso na obra gera direito a indeniza��o. A construtora deve pag�-la nos termos do contrato assinado entre as partes, bem como deve suportar os danos materiais decorrentes, tal como o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o per�odo ou, ent�o, do valor correspondente ao aluguel do im�vel.
Atualmente, algumas decis�es t�m restringido a condena��o por danos morais por entender que se trata de mero aborrecimento. O dano moral, para o STJ, n�o � presumido nessas situa��es. Depende de provas de que o fato gerou sofrimento psicol�gico.
Mas a jurisprud�ncia predominante estabelece que, havendo atraso na entrega do im�vel, h� possibilidade de cumula��o da multa prevista em contrato com indeniza��o por perdas e danos, inclusive lucros cessantes (AREsp 521.841).
"Juros no p�"
O STJ entendeu ainda que n�o � ilegal ou abusiva a cl�usula constante de contrato de compra e venda de im�vel em constru��o que prev� a incid�ncia de juros compensat�rios sobre os valores de presta��es anteriores � entrega das chaves. Trata-se dos chamados "juros no p�", conforme jarg�o da �rea.
Como regra, na incorpora��o imobili�ria, o pagamento pela compra de um im�vel deve ser � vista. No entanto, o incorporador pode oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do pre�o, at� que o im�vel seja entregue. Os juros compensat�rios cobrados antes da entrega do im�vel � que s�o chamados "juros no p�".
Os ministros da 2� Se��o, composta pela 3� e 4� Turmas, entenderam em 2012, por maioria de quatro votos a tr�s, que, sendo facultada ao consumidor a aquisi��o do im�vel a prazo, � leg�tima a cobran�a dos juros, desde que estabelecida no contrato. O objetivo � assegurar o equil�brio financeiro, que deve ser marcado pela equival�ncia das presta��es. (EREsp 670.117)
Comiss�o de corretagem
Abusos na cobran�a de comiss�o de corretagem em contratos de compra e venda tamb�m provocam muitas demandas no Judici�rio.
Segundo a jurisprud�ncia do tribunal, o �nus da corretagem cabe � vendedora, salvo na hip�tese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negocia��o. Em uma decis�o, o STJ determinou a divis�o solid�ria da comiss�o entre vendedor e comprador. "Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comiss�o � do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribui��o da obriga��o" (Ag 1.119.920).
Para o STJ, � incab�vel a comiss�o quando o neg�cio n�o foi conclu�do por desist�ncia das partes, n�o atingindo seu resultado �til (AREsp 390.656). Em decis�o proferida em um recurso, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explica que, ap�s o C�digo Civil de 2002, pela disposi��o contida no artigo 725, � poss�vel a comiss�o em caso de arrependimento.
Pelo novo c�digo, o julgador deve refletir sobre o que � resultado �til a partir do trabalho de media��o do corretor. A mera aproxima��o das partes para iniciar o processo de media��o da compra n�o justifica o pagamento de comiss�o.
A ministra Nancy Andrighi disse que � comum, ap�s o pagamento de pequeno sinal, as partes pedirem certid�es umas das outras a fim de verificar a conveni�ncia de efetivamente levar o neg�cio adiante, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequa��o do im�vel ou mesmo de evic��o.
Essas provid�ncias, segundo a ministra, encontram-se no campo das tratativas, e a n�o realiza��o do neg�cio por for�a do conte�do de uma dessas certid�es implica mera desist�ncia, n�o arrependimento, sendo, assim, inexig�vel a comiss�o por corretagem (REsp 1.183.324). Com informa��es da Assessoria de Imprensa do STJ.
FONTE: www.conjur.com.br - consulta realizada em 02.03.2015 - 13:20